Eine immer wiederkehrende Erfahrung von Wohnungseigentümern sind zahlungsunfähige Mitglieder der Gemeinschaft, die eine lange Zeit auf Kosten der anderen Leben. Eine geplante Gesetzesänderung soll somit die Inkassochancen von Wohnungseigentümern erhöhen.

Kommt es nach einer langen Zeit zu einer Versteigerung der Wohnung, geht die Gemeinschaft meist leer aus. Im Vorfeld sind aber schon etliche Kosten entstanden, zum Beispiel für das Versteigerungsverfahren, die Kosten für die Bank die mit einem Kredit den Kauf der Wohnung ermöglicht hat. Die Bank wird dann beim Versteigerungsgericht auch meist als erstes mit dem Erlös abgefunden. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt dabei meist nichts übrig, und bei dem Eigentümer der seine Immobilie versteigern lassen musste ist auch nichts mehr zu holen.

Nach einem Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Wohneigentumsgesetz hat der Wohnungseigentümer nun die Hoffnung auf eine grundlegende Besserung. Experten gehen davon aus dass dieses Gesetz bald in Kraft tritt. In den Änderungen des Zwangsversteigerungsgesetzes stecken zwei Änderungen die es in sich haben. Für Wohngeldrückstände soll demnach zukünftig nach dem ZVG bis zur Höhe von bis zu 5% für den festgesetzten Verkehrswert vor jeglichen Forderungen von Banken oder anderen Gläubigern des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers Wohnmietrückstände aus dem Versteigerungserlös beglichen werden. Hier muss allerdings die Gemeinschaft aktiv werden, und die Forderungen rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin anmelden. In einigen Fällen wird die Regelung aber nicht ausreichen um Außenstände abzudecken. In vielen Fällen verstreicht jedoch bis zum Versteigerungstermin zuviel Zeit. Bis zu einer Versteigerung können oft 2-3 Jahre vergehen.

Aus diesem Grund kommt es wahrscheinlich noch zu einer anderen Neuerung im ZVG. Damit hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit eine Zwangsversteigerung aus Wohngeldrückständen in der Zukunft selbst rechtlich voranzutreiben. Berechtigt ist die Gemeinschaft dazu, wenn durch ein Gerichtsurteil festgestellt worden ist dass der Rückstand mehr als 3% des im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswertes ausmacht. Die Wohnungseigentümerschaft kann auch nach dem heutigen Recht noch ein Versteigerungsverfahren einleiten, kann dieses aber oftmals nur mit Hilfe eines besser gesicherten Gläubigers zum Abschluss bringen.

Die Gemeinschaft sorgt zuerst dafür dass der säumige Wohnungseigentümer durch eine Gerichtsentscheidung zum Ausgleich der offenen Rückstände verpflichtet wird. Daraufhin lässt sie eine Sicherungshypothek auf die Wohnung des Schuldners eintragen, und leitet mit dieser eine Zwangsversteigerung ein. Auf vielen Wohnungen sind jedoch bereits schon Sicherungshypotheken eingetragen. Das heißt die Sicherungshypothek folgt den bereits eingetragenen Sicherungsrechten. Meist sind mit eingetragen: Grundschulden bei einer Bank. Also werden die Gläubiger in der Reihenfolge der Eintragung befriedigt. Wenn der vorrangig besicherte Gläubiger sich nicht an der Versteigerung beteiligt, kann die Eigentümergemeinschaft meist nicht einmal ihr Minimalziel – den säumigen Wohnungseigentümer loszuwerden – erreichen. Da beim Zuschlag einer Versteigerung alle Rechte bestehen bleiben und diese vom Ersteher zu übernehmen sind, die dem die Versteigerung bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen, scheitert in diesen Fällen die Versteigerung meist daran dass zum Versteigerungstermin niemand ein Gebot abgeben wird. Die Rechte die damit bestehen bleiben und zu übernehmen sind, – die der Sicherungshypothek der Gemeinschaft vorausgehen – übersteigen hierbei wertmäßig, und regelmäßig den Verkehrswert. Niemand wird sich bereit erklären einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen. Wenn aber die Gemeinschaft nach der vorgesehenen Gesetzesänderung in der Zukunft die Versteigerung aus einem Rang betreibt, die den Finanzierungsrechten vorgeht, erlöschen alle Finanzierungsrechte die die Wohnung belasten, womit sie nicht vom Ersteher übernommen werden müssen. Somit wird ein Versteigerungsverfahren auch ohne die Mitwirkung anderer Gläubiger zügig zu einem Abschluss gebracht, und somit der Verlust einer Gemeinschaft in Grenzen gehalten. Ratsam ist es eine Versteigerung dann schon zu beantragen wenn ein erstes Gerichtsurteil den Schuldner verpflichtet, – auch wenn der Rückstand die 3% Grenze noch nicht erreicht hat -, zumal zu diesem Zeitpunkt noch kein Verkehrswert feststeht. Der Verkehrswert wird erst in dem einzuleitenden Versteigerungsverfahren durch einen Gutachter bestimmt.

Während des laufenden Versteigerungsverfahrens kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch weitere Rückstände in einer ausreichenden Höhe einklagen, und auf die Versteigerung aus dem günstigeren Rang umsteigen. Das spart meist viel Zeit und bietet sich dort an, wo ein säumiger Wohnungseigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, und andere Vollstreckungsmöglichkeiten bereits ausgeschöpft oder sinnlos sind.