Sie träumen von einem Eigenheim und haben das Objekt Ihrer Begierde schon besichtigt? Der Notartermin ist bereits vereinbart und Sie warten sehnsüchtig auf die Vertragsunterzeichnung. Es scheint, als wäre alles perfekt, doch haben Sie sich auch genau über die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen informiert? So manche Immobilie erweckt im ersten Moment den Anschein, ein echtes Schnäppchen zu sein, doch oftmals muss der neue Eigentümer nach dem Kauf mit hohen Kosten rechnen.

Die Sanierungsmaßnahmen und vor allem die damit verbundenen Kosten sollten Sie aber nicht davon abhalten, in eine ältere Immobilie zu investieren. Denn durch energieeffizienzfördernde Modernisierungsarbeiten wird schließlich auch der Energieverbrauch des Hauses gesenkt. Zeitgleich erfährt das Objekt eine Wertsteigerung und erhält nach erfolgreicher Modernisierung einen Energieausweis, der den energetischen Zustand dokumentiert.

Vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen laut EnEV

Vielen Käufern ist nicht bewusst, dass durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) energetische Sanierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind – und diese betreffen nicht nur den Hausbauer, sondern auch den Hauskäufer. Die Sanierung muss innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden, andernfalls riskieren Sie eine Bußgeldstrafe. Empfehlenswert ist, sich genauestens zu vergewissern, welche Maßnahmen tatsächlich notwendig sind. Denn manche Ausbesserungen sind grundsätzlich ratsam, aber nicht gleichzeitig Pflicht. Ziehen Sie einen Sachverständigen zu Rate und setzen Sie sich gemeinsam mit der Energieeinsparverordnung auseinander. Zudem gibt der Energieausweis der Immobilie einen guten Überblick über bereits durchgeführte Sanierungen und den tatsächlichen Energieverbrauch.

Die gesetzlichen Forderungen fokussieren sich in erster Linie auf die Themen Dämmen und Heizen. So schreibt die Energieeinsparverordnung zum Beispiel vor, dass der Hauskäufer das Dach eines Altbaus oder die obere Geschossdecke dämmen muss. Nach der Sanierung darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, das darüber liegende Dach abzudichten. Es gibt jedoch Ausnahmen, die den neuen Eigentümer von der Sanierungspflicht befreien. Wenn der Wärmedurchlasswiderstand (R-Wert) bei 0,90 liegt und damit der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt ist, müssen keine Maßnahmen ergriffen werden. Auch die Wirtschaftlichkeit der Modernisierung spielt eine Rolle. Sobald Ungewissheit herrscht, sollten Sie einen Experten hinzuziehen. Zusätzliche Informationen zur Dämmung des Daches finden Sie auf www.eccuro.com.

Des Weiteren gilt es, die Heizkessel des Objekts genau in Augenschein zu nehmen, denn die EnEV schreibt vor, dass alte Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1984 eingebaut wurden, auszutauschen sind. Außerdem dürfen Heizkessel nicht länger als 30 Jahre in Betrieb sein. Doch auch hier bestätigen Ausnahmen die Regel: Für Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt (zum Beispiel in Mehrfamilienhäusern) gelten andere Gesetzmäßigkeiten. Auch alle wärmeführenden Leitungen, Armaturen und Formstücke in ungeheizten Räumen unterliegen der Dämmpflicht. Die EnEV-Regelungen sehen vor, dass diese mit einer Isolierung zu versehen sind.

Bauamt prüft Sanierungspflicht

Die EnEV bildet zwar den gesetzlichen Rahmen für die Sanierungsmaßnahmen, aber welche Behörde ist eigentlich die zuständige Kontrollinstanz? Das örtliche Bauamt überprüft in der Regel, ob nach dem Kauf einer Immobilie Sanierungspflichten anstehen oder ob das Haus bereits den EnEV-Vorgaben entspricht. Der Bezirksschornsteinfeger kümmert sich dann üblicherweise um die Wärmeleitungen und die Heizkessel.